如果不是房子价格这些年不断上涨，相信没有多少人愿意把多余的闲钱投在房产上。房子，在今天不仅是我们刚需购房者的需求，也是为数众多的投资者需求。房子作为一种固定资产，不仅具备居住功能，还是各类闲置资金的载体，具备了保值增值功能，是实实在在的金融工具。不过，伴随着房价不断创出新高，伙伴们也开始意识到房产还可能存在风险，比如说常常挂在嘴边的“日本上世纪90年代楼市大崩盘”。当然，还有乐观派，从来不会觉得中国楼市有什么大问题。正是这两种观念交织一起，让我们不少人想弄清楚一个问题：“面对不断增加的收入，不断贬值的压力，究竟该不该换成房产？” 如果时间可以倒流，我们很多人一定会“砸锅卖铁”尽量买房。按照这些年房价一浪高过一浪的势头，别说10年前，就是在这波楼市的起始年2015年时，当年全国新建商品房销售均价6793元/平方米，而到2018年时房价涨到8736/平方米，仅仅3年时间，全国商品房销售均价提升了28.6%，年均增长9.5%，这是任何理财产品都无法达到的高度。何况，由于这个价格是包含全国所有城镇的住房，从实际来看，只要我们生活在稍微可以的城市，其价格是远高于这个平均涨幅的，少则涨50%，多则翻倍，甚至更多。 这样的好事还会再次重复吗？房价在短时间内快速上涨，让我们一些已购房者吃到了甜头。不过，也正是这种暴涨，让我们不少人后怕，部分人选择了兑现，毕竟拿到手的钱才算是真的赚到。有退出者，就必然有进入者。这不，今年刚开春以来，楼市又掀起一阵暖风，首先是前期调整较多的地区和部分热点城市来了场“小阳春”，接着是各地开花的土拍市场持续升温。新房市场和土地市场遥相呼应，互为助力，你房唱罢，我方登场。不过，在国家“一城一策、因城施策”主导下，楼市自然不会掀起大浪来。当然，这仅仅是在短期内的权宜之计。如果我们把这个周期放长至未来10年，通过分析影响楼市或者房价的关键因素，又会推导出一个什么结局呢？10年后，“百万现金”与“百万房产”哪个更值钱？行家让我坚定选择。 第一个问题：房价到底是涨还是跌？如果说未来10年房价比现在低，现金和房产比较的答案自然揭晓，现金胜。不过，这个答案显然不会那么简单。原因在于三点：一是我们习惯了多年的房价上涨，房地产在经济中的贡献有目共睹，在经济发展关键期，房地产市场不能太冷，我们提得最多的就是“保持房地产健康平稳发展”，所以，肯定还是要发展的；二是土地收入是我们当前大多数城市难以割舍的重要财源，否则，我们特别花钱的轨道交通如何建设？城建水平如何提升？弄不好在城市竞争中还可能掉队！这个责任是谁也无法承担的；三是老百姓大部分的财富都在房产上，这是当前投资渠道狭窄状态下的无奈之举，更何况在这样一个“未富先老”的时代，资产价格大幅下跌可不是闹着玩的。 此外，这轮房价上涨又是一个以前从未遇到的情况。以前都是涨大城市房价，城市越大、越发达涨得越多，这次是大小城市全面上涨，而且涨幅还很可观。从上涨的原因可知，起于国家对楼市战略去库存，与之配套的重要措施“棚改货币化”安置政策。大量手持现金和房票的居民纷纷加入商品房购买市场，不仅去化了多年库存，也带动了房价。但从棚改政策导向来看，未来棚改任务将面临逐步缩减地步。也就是说购房需求会随之下降。这些依靠棚改支撑的城市，如果不减少供地，楼市库存又会堆积，房价滞涨或调整是大概率。 在未来10年，应该说，还等不到10年，我们酝酿已久的房产税可能在未来几年落地，虽然说房产税在开征初期应不会增加普通人群的纳税负担，但随着时间的推移，“税率和范围都有一个延伸和调整过程”。按照现在专家们的推测，两套房产应该问题不大，应税应该是持有3套房产以上的家庭，房产越多可能受影响越大。税率可能在1%左右。从前面对房价上涨的原因、房产税因素来看，未来房价整体上还会继续上行，但城市之间会出现较大分化，难再全面上行。 第二个问题：货币贬值方向如何？在过去10年，M2从08年17.82%到16年增速始终保持在双位数，在17年和18年则降到个位数以内，且均在8%出头。货币增速下降并非偶然因素，这是经济规律使然，由于我们经济基数已然很大，必须过渡到从质到量的转变，M2货币增速也必然跟随调整，在2030年前，预计货币增速大概在4.5%左右，我们通胀大抵如此。由于经济有起伏，我们的货币增速在此期间也会有反复，总体趋势基本会朝着这个方向发展，但货币贬值仍会继续。 未来10年，货币贬值速度相比过去10年年均7.5%的幅度显然会下降，结合经济趋势，我们预计5-6%应该差不多。当然，当前的各种货币理财工具收益也并不高，大都在2.5%到4%之间，显然是低于5-6%的贬值幅度，留现金获得收益的做法显然也是不明智的。一句话，未来10年，货币贬值幅度虽有所下降，但钱不值钱的贬值压力仍然存在。 截止到目前，全国商品房销售均价万元以上城市数超过70个。正常情况下，我们100万现金可以购买1套100平米，单价在1万元/平方米的房产。这个价格只能算是普通，别说在大城市，就是在一个普通三线城市的好地段也未必能购买到。我们仅用100万来为例，城市房价高低、手中资金多少依此上下类推即可。那么，我们可不可以把持有的“百万存款”变为等值的“百万房产”呢？有两个方面提示： 1.因城而异，顺势而为。正如前文所说，房价大幅且全面上行的时代已经过去，失去就让他失去，强求不得。城市之间的房产价值大概率会出现两个方向分化，有的城市房产更值钱，有的城市房产不涨或者少涨就意味着亏损。对那些科技、教育、医疗资源丰富的城市，由于人口吸引力强大，叠加城市居民自身改善需求释放，需求推动价值，房产价值还会有一个持续上扬。对于这类城市，建议还是果断留房产好。 与之对应的，对于资源型城市、经济发展前景堪忧的城市，人口必然被其他城市虹吸，房产价值不但不能保持，还很有可能面临资产缩水，甚至难转手变现。这类城市在前期“棚改货币化”安置中存在资产泡沫化，在后续政策作用下，未来虽然说不至于崩盘，但泡沫消化或滞涨也在所难免。因此，对这类城市，建议还是留现金较好。 2.适可而止，量力而行。对于购房者来说，主要面对两个问题：一是除了土豪全款外，大部分购房者还是需要按揭较长时间的房贷，还房贷最主要的风险就是工作不稳定导致的还贷压力，这个关系到家庭生存的大计必须是要考虑进去的；二是转卖资格和转手难问题。部分城市有限售时间，1-5年不等，往往买房子最痛苦的时间段就在头3年，如果这个时候出现什么情况，房子也不具备转手条件。部分城市由于没有经历过真正的二手房市场，大都是去买新房，所以，如果遇到情况，想变现是需要漫长的等待。 购房者还需要考虑一个问题，如果确定要买房，还需要对买多大面积的房子做一个科学且具有前瞻性的预判。考虑到未来需求提升和置换需求，建议选择房产面积时，采取“跳一跳”原则。即在原来计划买100平米房产没什么压力的情况下，提升20%的面积再购买，也就是最终购买面积大概在120平米上下。这个建议的好处是，无论你未来家庭人口增加，还是应对货币贬值压力，又或是改善置换，都是有百利而无一害的决定。 学习更多房产知识，欢迎关注本号 往期热文：